10月12日，徐州市消费者协会副秘书长张永永走进新闻台《关注质量——维权直通车》，就商品房消费侵权的表现方式及如何维权展开介绍，同时现场接听听众的消费咨询与投诉。

节目中，听众张先生打进电话反映，他在几年前买了一双好人缘皮鞋，一直没舍得穿，今年十一拿出来穿了一次，就发现鞋底有问题：

   （出录音）

鞋底有裂纹，我再仔细一看就像酥饼一样往下掉渣，不夸张地说象豆腐渣一样。我想问一下还可不可以找厂家。

徐州消费者协会副秘书长张永永解释说，按照鞋类三包规定，张先生购买的鞋早已过了保质期，所以维权很困难：

（出录音）

从三包角度已经过了三包期了，如果确实证明了这个鞋的质量从出厂就不合格，依据产品质量法的规定还要给你退货。但是证明这一点很难，找法定检测部门鉴定要去抽检，还得抽检同批次的，要做到这一点很困难了。

张秘书长也提醒消费者，购买商品一定要在保质期内反映，否则即使出现问题，因为缺乏证据也无法维权。

商品房消费侵权

近年来，我市房市呈旺盛趋势，楼群改善了城市环境、满足了消费需求、提升了消费者的生活。但是，还存在着诸多的不规范行为，房市价格虚高，影响购买，消费者合法权益屡受侵害，因商品房引起的消费纠纷逐年上升，占总量的10%，调解成功率最低的一类投诉。

为此，国家对房地产市场进行一系列的调整，继续出了重拳。建立土地使用监察制度，对2年以上未开发的予以收回，国土部要求各省暴光土地案例。对建房面积进行限制90平方米和70%，强征个税，有人说房市追求暴利的时代已过去。购房者已开始理性化。

总结消协系统受理的投诉，发现商品房消费过程中存在侵害消费者安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权等几个方面的问题。主要问题有：

问题一：违法、虚假广告侵害消费者

特别是在商品房预售过程中，都是升值（升值无限）、返租广告（年12%），都是国家禁止的；磨糊距离，某楼盘说离市中心8分钟距离（深夜月明2时，路上无人，以140公里以上时速可达，理论上的）；配套设施虚假（在沙盘上标注：前依云龙湖、北靠九里山，其它离云龙湖有7里之遥，九里山也离它近2公里。）

问题二：单方改变规划设计，如户型、层高、楼间距等

商品房预售和商品房买卖是我国目前商品房销售的两种主要形式，在预售时，虽然消费者购买的商品房尚未形成，但是交易双方签定了预售合同，双方权利义务关系已确立，具有法律效力，其中任何一方不应擅自更改。然而，为了逐利，开发商单方违约的现象经常出现，消费者投诉比较集中在房地产开发公司擅自更改设计，如户型、层高、楼间距等。

消费者金女士因考虑到自己年纪大，在某楼盘购买了第一层期房，交预付款5万元。经过近2年的等待，房子建好了，可是却变成了三楼。经过询问才知道，是因为开发商在预售中更改了计划，将一二层改为门面房。并信誓旦旦说，有规划部门的批文。

问题三：销售中制造虚假旺销假象，欺骗消费者

商品房中楼层、朝向、户型、位置不同，直接影响销售，为了将差房源尽快出手，人为制造旺销假象，散发夸大其词的商品房销售广告，诱导消费者购买，在广告和楼盘图上消费者往往见到的是优惠及已售出，抬高商品房价格，误导消费者盲目抢购、上当受骗。

消费者王先生看到某楼盘的销售广告后，在某开盘时去选购房子，他们来到现场时，看到人特别多，好不容易挤到前面，售楼小姐告诉王先生贴着小红旗的都已经售出，王先生一看他想买的比较好的楼层都贴着红旗，售楼小姐提醒他房子卖的很快，如果不赶快定购，就更挑不到好楼层了。经过简单的考虑，定购了一处不太理想的房子。几天后，当他们交房款时，发现他想买的好房源了，感到上当受骗了。

问题四：出现质量问题维修难、退换更难

商品房和其他商品一样，出现质量问题在所难免。但是，一旦出现问题，消费者面临维修难、退换更难的境地。

消费者于先生买了一处顶楼住宅，入住一个月后，屋顶开始漏水，于先生多次找到开发商和物业，对方每次态度都非常好，但在以后的两年多的时间里，修修补补十余次，于先生的家由小漏变成了大漏，带给全家人以无限烦恼。

消费者林女士买的房子，在装修过程中，发现墙体出现多处裂缝，最大处能毫不费力地伸进手指。找到房地产开发公司要求换房或者退房，开发公司答复不是主体结构问题，只同意进行维修，不能更换或退房，林女士的要求被拒绝，没有安全感。

问题五：配套设施、产权证办理跟不上，影响正常生活

搬入新居的消费者常常被电、气不正常、绿化不落实、产权证不能如期办理等问题所困扰。

消费者王先生操劳一生购买了一处商品房，想让舒心安渡晚年，搬入新居已两年，当初开发商承诺的楼前花园未建成，成了一个大垃圾堆，说是90天内帮助办房证，至今也未提供相关手续，造成产权证无法办法。

问题六：开发商、物业服务借上房之机乱收费

消费者支付房款后，开发公司和物业公司还要求消费者交纳煤气初装费、装璜押金（保证金）、预交物业费等。（指定物管）

消费者吴女士买了一处两室两厅的住宅，上房时，开发商和物业公司，擅自收取煤气初装费、装修押金（保证金）以及预交两年的物业费等，对此吴女士十分不解，但是，如果不交这些款项，你就拿不到商品房的钥匙，只得违心的交了费用。上周，接到一起投诉西区一小区上房，暖气费、煤气费、水电押金、装修押金、物业费（一年）、装修垃圾清运费、公用部位水电费列了一大串，同时，实际违约108天，但因为约定了违约上房超过90天，违约金高些，就千方百计以阴雨天、连阴天为由计算违约天数为88天，其它连进小区的主路都未修好，就让上房。

当然，还有预订侵权、延期交付、瑕疵交付、格式条款侵权等等。

二、商品房消费侵权问题产生原因分析

商品房是一种特殊的商品，具有标的额大、结构复杂、使用时间长等特点。其既具有特殊性，又兼具商品的一般属性，同时，社会环境对其影响也不可忽视，在购买、使用过程中，出现问题在所难免，商品房纠纷的不断出现，主要有以下方面因素：

1、经营者的不诚信及追遂利润最大化。

2、监管部门监管不到位（未达条件交付[验收]、改规划）

3、法律法规严重滞后，缺乏可操作性强、细化的问题（商品房出现主体结构质量以外的问题，消费者享受不到退换的售后服务）

4、消费者缺乏理性科学消费知识，盲目跟风（买涨不习跌）

《关注质量——维权直通车》播出时间每周四午间12：10——12：45分。播出频率：徐州新闻台（中波1269 调频93）。参与热线0516——82368889。