古人云：“民无信不立”，那么对于一个企业、一个行业来说，更是如此，诚信不仅是一种品行，更是一种责任；不仅是一种道义，更是一种准则；不仅是一种荣誉，更是一种资源。对房地产企业而言，诚信就是一种珍贵的无形资产。然而，我国房地产市场25年来的发展，在为国民经济发展作出了巨大贡献的同时，也出现了一个回避不了的现实，即与其他行业相比之下，房地产的诚信问题尤为突出，究竟是那些“苍蝇”坏了房地产行业诚信这“锅汤”?成都住宅与房地产业协会从准备《成都市房地产行业诚信企业申评管理暂行办法》的出台以来，在市民中进行了大范围的调查，从反馈的信息来看，引起民众对房地产市场诚信质疑的主要有以下几种现象，希望窥斑见豹，以利于行业自查及自律。

投诉热点一：认购金难退

买房子首先要签订《商品房认购书》，然后支付一定的购房定金，如果你不购买这房子，定金将无偿退还，但现在有很多房产公司却不愿意退还这定金。

案例：今年8月，市民王先生跟一家开发商签订了《商品房认购书》，购买一套位于黄钟小区110平方米左右的房子，当时约定的价格是4880元／平方米，并明确张先生所订房源的房号、建筑面积和周边的规划。开发商要求每位业主交纳5万元“认购保证金”，“如果你没购买这房子，我们会全额退还。”销售部有关负责人解释。

几天后，当房产公司通知王先生去签订购房合同时，王先生发现自己原先订购的那套房子外面的风景不见了。原先在规范中，那套房子前面是小区中心花园，但开发商告诉王先生现在中心花园搬到了他房子的后面了。因为规划有了调整，王先生要求退房。但售楼小姐告诉他，退房可以，但这定金不能退还，将作为违约金赔偿给房产公司。“不是前几天还说可以退的吗?怎么今天马上就不行了，哪有这种事的!”

专家评述：合同一旦签订，对双方都具有约束力，任何一方都不得擅自变更或解除。每位购房者在签订合同前都应慎重全面考虑。其次，不要轻信房产商的口头承诺，施先生就是吃了这个亏。有关定金的约定，法律规定是很明确的：支付定金的一方如果不履行合同，就无权要求返还定金；收取定金的一方如果不履行合同就应当双倍返还定金。

投诉热点二：随意变更设计

房屋建设唯利是图，随意变更设计。由于设计不合理，或是为了降低成本，随意变更户型、大小，使之前宣传时用的户型图沦为一张废纸，这种情况，在房产投诉中屡见不鲜。

案例：2005年底，家住新南门的张先生好不容易找到自己中意的房子，一口气买了两套，一套自己住，一套留给孩子结婚用。今年5月，当刘先生拿到新房钥匙满怀欣喜地打开新家的门时，愣住了：和建筑设计图上完全不一样，这个厨房怎么会正对着厕所呢?门变“苗条”了。再细细一看，问题还不止这些：原本应当是全封闭的阳台现在不封闭了；85厘米宽的大门缩水成了75厘米；卫生间变小了、储藏室变小了、露台也变小了……

专家评述：这是一起典型的通过设计变更的途径侵害消费者权益的案例，购房者张先生完全可以退房并要求房产商赔偿由此引起的一切损失(包括房价涨价部分的差价)。按照现行的商品房买卖合同的内容约定，房产商有设计变更的话应当及时通知购房者，购房者有自由选择退房或认可的权利；房产商在设计变更后，如果没有及时通知购房者，便是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。

投诉热点三：协议违约

开发商唯利是图，随着周边物业的升值，无视认购协议，公然发布提价通知，不加价，就视为自动放弃购买房子。

案例：小学教师顾女士与开发商签订了《商品房认购书》，以为这套房子准是自己的了，结果不到一个月，开发商的提价通知就到了：不加价，就视为自动放弃购买房子。今年5月份，顾女士看中了华阳的一套房子，楼盘品质还是不错的，价格也在自己可以承受的范围之内。怕房子被人买走，顾女士当场就订了一套，签订了购房确认书，支付了5万元定金。而且顾女士还特别留意看了房号、坐落、建筑面积、房屋销售单价等，并明确规定，开发商在取得有关销售文件后即与客户办理有关购房付款手续。还不到一个月时间，顾女士突然收到开发商的信，说是由于房地产市场的发展，房价普遍见涨，所以她买的那套房子也要涨价了，每平方米要涨300元，而且限定顾女士一周之内交房款，否则就视为放弃该套房子。顾女士心理怎么也接受不了：都已经签了认购书的房子怎么说涨就涨价呢，

专家评述：购房者顾女士完全可以拒绝房产商单方面提出的每平方米涨 300元的无理违约要求。顾女士签订的商品房认定书里面对房号、坐落、建筑面积、房屋销售单价都作了明确约定，这是双方一致的意思表示，对双方都具有约束力。在没有取得对方的同意前，任何一方都不能擅自变更，否则就是一种违约行为，应当承担相应的违约责任。

投诉热点四：延期办理房屋产权证

由于开发商资金问题，迟迟无法为业主办理产权证的事件，较为突出。

案例：2005年6月11日和2005年 9月15日，报社工作的杨先生分别购买了同一个楼盘的一套住宅和一套商铺。按合同，这两套房子的交付期限都是 2006年6月，而且当时还约定房子交付使用后60天内，房子的三证就要交到业主手中，如果因为开发商的原因造成产权证书不能在双方约定的期限内取得时，开发商将对购房者进行一定的赔偿。

房子倒是按合同规定的日期如期交付了，但是承诺将在房子交付使用后 60日内办出的三证却一直迟迟未见踪影。交房时杨先生曾问房产公司三证什么时候办出，房产公司的回答是七八月份；结果到了8月底，杨先生还没有收到，于是又打电话去问，房产公司这次的回答竟然是还要再过几个月才能办出整个楼盘的总证。当杨先生提出按合同规定，应当对他进行一定赔偿的时候，房产公司有关工作人员却推脱工作忙，没有时间来具体调查。

专家评述：关于延期办证这个问题，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定得很明确，像杨先生这种情况，如协商不成，只有通过诉讼(或仲裁)程序达到维权目的。

投诉热点五：延期交房

由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识。购房法律服务供应不足，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，不具备售房条件者违规售房，造成业主付款后迟迟不能入住或延期交房，拒付违约金。

案例：保险公司上班的刘女士是 2004年签下新房购房合同的，合同规定 2005年5月交房。到了2005年5月，开发商打电话通知刘女士，因为是精装修商品房，本身工期就比一般商品房要长，再加上装修设计的调整，要推迟两个月交房。没办法，刘女士只得再等待两个月。到了2005年7月，房产公司还没有通过任何形式通知她拿新房钥匙，刘女士就急了，不会又要推迟了吧?于是就打电话去房产公司咨询，房产公司有关负责人给她的答案是，还要等几个月，但没告诉刘女士具体的交房时间。

直到今年8月20日，刘女士才拿到她的新房，而这已经超出合同规定的交房时间长达1年多。刘女士要求房产公司按照合同规定支付一定的赔偿金，但房产公司负责人以已经征得业主同意为由，拒绝支付赔偿金。刘女士实在是没办法了，但又咽不下这口气，于是拨通了投诉热线，

专家评述：房产商应该承担合同约定延期交房的违约金(或赔偿金)，虽然刘女士同意延期两个月，但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。关于延期交房的赔偿问题，买卖合同双方有约定的按约定赔偿，没有约定的，最高人民法院的司法解释也规定得很明确具体：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

投诉热点六：后期物业服务不到位

某些开发商在为楼盘作宣传时，将后期物业描绘得天花乱坠，但当人们真正入住后才发现，天然水景实际上是臭水沟。配套设施长期不见踪影，周边环境雾里看花，距离地铁十分钟原来是高速路上的车速，各种承诺遥不可及，孤零零的几棵树怎么就成了绿化地带。

案例：某公司企划经理谢先生冲着“24小时全方位、高智能物业服务”，购买了城西一高档公寓，2005年初搬入新居时，他感到非常满意。但到了8月份，家里忽然停水了。这是怎么回事，小区好像没有停水公告呀?打电话去物业管理处询问，物业管理处工作人员给出的答案是小区没有停水，是自来水公司的问题。谢先生又拨通了自来水公司的电话，自来水公司又告诉他不是自来水公司的原因。接下来几天，谢先生每天都遇到这种情况。后来，谢先生才发现原来问题出在了小区自来水系统内，小区的自来水系统竟和游泳池等公共设施连在了一起。

专家评述：在此，首先要请教有关部门，自来水系统跟小区的游泳池等公共设施连在一起是否符合有关规定。如果不符合，那就可以要求开发商来处理，并承担由此引起的一切费用；如果是符合的，开发商和物管公司都是没有责任的，可能责任还在于自来水公司。

投诉热点七：广告竟成“镜中花月”

90％以上购房者对楼盘的第一印象来自房地产广告，可见其影响力不容小视。夸大房屋及其配套功能。虚构房屋附加值，使用极富煽情性的广告用语，引诱消费者购买；设置合同陷阱，使购房人即便在发现上当受骗后无法获得利益救济。

案例：“购房即送天台！”焦先生正是被发展商的这则广告打动才购买了城东某花园的一套住房，该发展商的广告和现场销售人员均明确表示，购买顶层房屋即送天台。可是，拿到房产证时，焦先生发现，产权证上并未标注天台的面积。他当即提出质疑，开发商此时却突然改了口“天台是没有产权的!不可能写进你的房产证。”

傻了眼的焦先生到处寻找证据，这时候他才知道，天台属于一种公共设施，和小区的马路、绿化一样，使用权归所有业主，任何人都不能占有。意识到自己受骗以后焦先生愤然投诉到成都房协，要求发展商退还其房款并赔偿损失。而发展商则表示，公司与焦先生签合同时，只是表示消费者具有天台的使用权。因而不可能退房。焦先生不服准备上诉到法院。

专家评述：承诺不兑现，其实就是做不实销售宣传广告。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一次以司法解释的形式向不实房地产广告亮起了红灯。它规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，房地产开发企业所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这无疑对于消费者是一个福音，对房地产开发企业也产生了重大影响。为避免遭受不必要的经济损失，许多开发商都及时调整了商品房广告推广宣传策略，修改相关广告文案，以规范公司经营行为。专家特别指出，消费者要在广告陷阱中讨回公道最重要就是要注意保留凭证。因为许多关于虚假宣传的投诉都是消费者购楼时经营者的口头承诺，消费者无法提供书面的证据。在这种情况下，相关法律将难以落到实处，消费者最终只能“哑巴吃黄连，有苦说下出”。因此，专家特别提醒消费者，与经营者的约定要体现在合同中，只有书面凭证才能得到法律的承认。

投诉热点八：中介陷阱

房产中介陷阱密布，政府设置强制中介。虚拟房屋中介信息。诱使顾客上当中套。只收钱不提供合格服务，这是目前房产中介行业普遍存在的问题。

案例：陈先生研究生毕业两年多，攒下了几万元钱，加上父母的积蓄，打算在成都购置一套二手房成家。通过上网，他看中了一套位于滨江中路附近面积为70平方米的二居室。与这套房屋的销售代理公司XX房屋步行街分店取得联系并看房后，陈先生即与中介公司商量购房事宜。中介公司安排陈先生与房东见面，并查看了房产证、国有土地使用证，以及杂屋产权证等有关证件后，双方谈定房屋价格为23万元，包括70平方米的两房两厅，以及室内装饰、空调、彩电、热水器等电器和家具，同时，房东还将一楼一个11平方米的杂屋赠送给陈先生。陈先生当即与房东签订了购房合同，交付了5000元定金，并与房产中介公司签定了委托代办产权证过户、银行按揭等有关手续的委托合同。

谁知几天后，当陈先生第二次看房时，却发现房屋存在许多严重的质量问题，房屋地板开裂、墙顶漏水、房屋通风采光不足，当陈先生向房屋中介公司提出退房要求时，却遭到了对方的拒绝。

中介公司认为，陈先生当初在看房时并没有提出任何质量问题，也查看了房屋的每个细节，同时还在合同上写明了“已对房屋作了充分了解，无异议”，并且房屋产权证、国土证齐全，中介公司不存在任何过错行为，现在陈先生提出要退房，则属于陈先生违约。按照合同的约定，陈先生应当承担相应的违约责任，不但5000元定金不能退还，中介公司还将向陈先生索要总房价 2％的中介服务费及其他有关费用，共计约4500元。这让陈先生感到很郁闷，因为自己的一时冲动，结果房子没买成，白丢5000元定金，中介公司还向他索要4500元中介服务费，这是哪门子道理?

专家评述：中介对房屋瑕疵有告知义务，湖南通程律师集团事务所彭震律师认为，在这起纠纷中，该房屋中介公司存在一定程度的过错与责任。首先，作为房屋销售的代理机构有义务在购房者看房选房的过程中尽到应尽的义务，应当告知房屋所存在的产权纠纷、质量问题等有关瑕疵，让消费者明明白白购房。不论有意还是无意隐瞒房屋所存在的产权、质量、旧房历史等各方面问题，均属于欺诈行为。当然，中介公司也不知情的情况除外。

以上种种，不一而足，给房地产行业的健康发展带来严峻考验。笔者认为，“冰冻三尺，非一日之寒”，告别虚假欺诈，重建房地产行业的诚信大厦，将是一场持续的革命，也是一项系统的工程，此次《成都市房地产行业诚信企业申评管理暂行办法》的出台并实施正可谓当务之急，应时而生。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：陈瑛)